(根)抵当権の順位変更【順位変更】 | 不動産登記申請メモ不動産登記申請書式集

事例

1番抵当権者A、2番抵当権者B、3番抵当権者C、4番根抵当権者Dとして登記されている土地の２番抵当権と４番根抵当権の順位を変更する合意が成立した場合の申請。
※２番抵当権には転抵当が設定されており、転抵当権者は甲とする。
※１番抵当権者Aは２番抵当権者Bに対して順位の譲渡をしているとする。
※登記を申請するのに必要な合意や承諾は得ているとする。

申請情報

登記の目的	２番、４番順位変更
原因日付	年月日　合意
変更後の事項	第１　４番根抵当権第２　２番抵当権
申請人	住所　B 住所　C 住所　D
添付情報	・登記原因証明情報・登記識別情報（B・C・Dのもの）・代理権限証明情報（B・C・Dからの委任状）・承諾を証する情報（A・甲の承諾書）
登録免許税	金２,000円

備考

登記の目的

【２番、４番順位変更】
※順位が変動する担保物権を順位番号で特定する。

原因日付

【年月日　合意】
※当事者間の合意が成立した日。利害関係人の承諾が合意より後に得られた場合には承諾を得た日（当事者間の合意と利害関係人の承諾が効力要件）。

変更後の事項

【第１　４番根抵当権
　第２　２番抵当権】
※合意当事者間の優先弁済の順序を提供する。登記記録上の順位では無い事に注意。

申請人

【住所　B
　住所　C
　住所　D】
※順位変更には順位変更に合意した担保物権の登記名義人全員が申請人となる共同申請。B・Dの順位変動により不利益を受ける恐れがあるCの合意も必要なのでCも申請人になる。
　BDよりも先順位の抵当権者Aは合意する必要はなく申請人にもならない。

添付情報

・登記原因証明情報
・登記識別情報（B・C・Dのもの）
・代理権限証明情報（B・C・Dからの委任状）
・承諾を証する情報（A及び甲からの承諾書）
※順位変更により順位が下るBの抵当権に転抵当を設定している甲は利害関係人となるので承諾を証する情報が必要。
※２番抵当権に順位の譲渡をしている先順位抵当権者Aも利害関係人となるので承諾を証する情報が必要。

登録免許税

【金2,000円】
※順位変更をする担保物権1件につき1,000円。

担保物件の順位の変更　民法373条374条

同一不動産に数個の担保物件が設定されている場合に、その順位は変更できる。
担保物件の順位の変更は、「各担保物権者の合意・利害関係人の承諾・順位変更の登記」の全てを満たすと効力が発生する。

（抵当権の順位）
第三百七十三条　同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。
（抵当権の順位の変更）
第三百七十四条　抵当権の順位は、各抵当権者の合意によって変更することができる。ただし、利害関係を有する者があるときは、その承諾を得なければならない。
２　前項の規定による順位の変更は、その登記をしなければ、その効力を生じない。

担保物件の順位の変更の影響
この順位の変更は、優先弁済権の順位の変更であり、甲区で登記されている権利には影響しないし、乙区に登記されている利用権にも影響を及ぼさない。
※登記記録の順位が変更になるわけではなく、あくまでも担保権者間の優先弁済権の順位が変更になるだけで、甲区の登記や乙区の利用権者との間では順位変更はないものとして考える。

順位変更が出来る権利と出来ない権利
出来る権利
・抵当権
・根抵当権（元本確定の前後を問わない）
・不動産質権
・先取特権
・仮登記された担保権
・同一抵当権に設定された転抵当権相互の順位変更
上記の様に乙区の担保権なら順位の変更が出来る。

出来ない権利
・地上権などの用益権（担保物権では無いので不可）
・担保仮登記（これは甲区の権利なので不可）

効力要件

・関係担保権者間の合意
・利害関係人の承諾
・順位変更の登記
以上の３つを満たすことで効力が発生する。

関係担保権者間の合意

1番抵当権者　A
2番抵当権者　B
3番抵当権者　C
4番抵当権者　D
以上の様な登記がされている場合に、1番抵当権Aと3番抵当権Cの順位を変更し優先弁済権の順位が「ABCD」から「CBAD」となる場合、順位の変更に必要な合意は「A・B・C」の合意。
Bは順位に変動はないが、Cの被担保債権額がAよりも多い時や、Aの抵当権が将来、弁済等で消滅する可能性もある（消滅した場合にはAの抵当権はなくなりBにとって利益となる）ので、Bの合意も必要とされる。

A及びCよりも後順位のDは、A及びDの順位変更があっても不利益は受けないのでDの合意は不要。

利害関係人の承諾

・順位の変更により順位が下がる登記に付記登記されている者（民法376条1項の処分を受けた者（転抵当権や抵当権の譲渡等）等が付記登記される。)や、順位が下がる抵当権に対して順位の譲渡や順位の放棄をした先順位抵当権者が利害関係人にあたる。
　この利害関係人の承諾を得なければ順位の変更の登記は効力を生じない。

順位が下がる抵当権者に対して順位の譲渡をした先順位抵当権者
1番抵当権　A（債権額1000万）
2番抵当権　B（債権額500万）
3番抵当権　C（債権額500万）
上記の場合に、Bに対してAが抵当権の順位の譲渡をしている場合にはAはB及びCの順位変更をするときには利害関係人にあたる。
仮に、抵当権の実行により、総額1700万円の配当金がある場合に順位の変更がなければ、Aが得られるのは「A+B」の総額からBを除いた分を受け取れる（A1000万+B500万=1500万、CはBより後順位なのでその残余の200万を受け取る）のでAは1000万円全ての弁済を受けることが出来るが、順位の変更をされていると「A+B」のBの配当はCよりも後になってしまい「1700万円-A1000万-C500万=Bへの配当金」となりBの配当金は200万しかなくなる事になる。
それにより「A+B」の額は1200万円となりBへ順位の譲渡をしているAは1200万からBの債権額500万円を引いた残りの700万円の配当しか受けられなくなってしまう。

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