抵当権の債務者の交替による更改 | 不動産登記申請メモ 不動産登記申請書式集

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抵当権の債務者の交替による更改 | 不動産登記申請メモ 不動産登記申請書式集

事例

抵当権者A,債務者Bとして登記されている抵当権(設定者B)の債務者をBからCへと変更する債務者の交替による更改がA・B・Cの間で成立した場合の申請。

 

申請情報

登記の目的

 ◯番抵当権変更

原因日付

年月日 債務者更改による新債務担保
債権額 金1,000万円
利息 年5%(365日日割計算)
債務者 住所 C
権利者 住所 A
義務者 住所 B

添付情報

・登記原因証明情報
・登記識別情報(Bのもの)
・代理権限証明情報(A・Bからの委任状)

登録免許税

 金1,000円
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備考

登記の目的

【◯番抵当権変更】
※◯番抵当権〜のように順位番号で特定する。

 

原因日付

【年月日 債務者更改による新債務担保】

 

債権額

【金1,000万円】
※更改による抵当権の変更では、変更する内容だけでなく従来の債務内容の全てを提供する。

 

利息

【年5%(365日日割計算)】
※更改による抵当権の変更では、変更する内容だけでなく従来の債務内容の全てを提供する。

 

債務者

【住所 C】
※更改による抵当権の変更では、変更する内容だけでなく従来の債務内容の全てを提供する。

 

権利者

【住所 A】
※(根)抵当権の債務者の変更登記の登記権利者は抵当権者。
※更改後の債権額が更改前の債権額より減少する場合でも権利者は抵当権者であり義務者は設定者であることに注意する。

 

義務者

【住所 B】
※(根)抵当権の債務者の変更登記の義務者は抵当権設定者。
※更改後の債権額が更改前の債権額より減少する場合でも権利者は抵当権者であり義務者は設定者であることに注意する。

 

添付情報

・登記原因証明情報
・登記識別情報
・代理権限証明情報
※抵当権の債務者の変更登記では、設定者である所有権登記名義人が登記義務者となるが、印鑑証明書の添付を要しない。対して、根抵当権の債務者の変更登記では印鑑証明書の添付が要求される。

 

登録免許税

【金1,000円】
※(根)抵当権の債務者の変更登記は不動産1個につき1,000円の定額課税。

 

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更改(民法513条〜518条)

更改とは

当事者が債務の要素を変更する契約をして新たな債務を成立させると同時に旧債務を消滅させること(民法513条)。
債務引受との違いは旧債務と新債務に同一性が無い事が挙げられる。

 

更改と抵当権の関係

新旧債務の間に同一性が無いので旧債務の為に設定されていた抵当権は新債務を担保しないが、更改の当事者は更改前の債務の目的の限度において抵当権を更改後の債務に移すことが可能(民法518条)
その場合の抵当権が物上保証により設定されたものである場合には、その者の承諾を得る必要がある(民法518条但し書き)。

 

利害関係人

債務者交替、債権者交替による更改には利害関係人が存在せず常に付記登記で実行されることになる。

民法
第三款 更改
(更改)
第五百十三条 当事者が債務の要素を変更する契約をしたときは、その債務は、更改によって消滅する。
2 条件付債務を無条件債務としたとき、無条件債務に条件を付したとき、又は債務の条件を変更したときは、いずれも債務の要素を変更したものとみなす。
(債務者の交替による更改)
第五百十四条 債務者の交替による更改は、債権者と更改後に債務者となる者との契約によってすることができる。ただし、更改前の債務者の意思に反するときは、この限りでない。
(債権者の交替による更改)
第五百十五条 債権者の交替による更改は、確定日付のある証書によってしなければ、第三者に対抗することができない。
第五百十六条 第四百六十八条第一項の規定は、債権者の交替による更改について準用する。
(更改前の債務が消滅しない場合)
第五百十七条 更改によって生じた債務が、不法な原因のため又は当事者の知らない事由によって成立せず又は取り消されたときは、更改前の債務は、消滅しない。
(更改後の債務への担保の移転)
第五百十八条 更改の当事者は、更改前の債務の目的の限度において、その債務の担保として設定された質権又は抵当権を更改後の債務に移すことができる。ただし、第三者がこれを設定した場合には、その承諾を得なければならない。

 

(根)抵当権の債務者の変更

印鑑証明書の添付

抵当権の債務者の変更=設定者である所有権登記名義人の印鑑証明書の添付は不要。
※抵当権の債務者の変更では、優先弁済権の拡大などがあるわけではなく、設定者である所有権登記名義人が不利益を被る訳では無いため。

 

根抵当権の債務者の変更=設定者である所有権登記名義人の印鑑証明書の添付が必要。
※根抵当権の債務者の変更は、根抵当権が担保する不特定の債権が誰との間で発生するものなのかの変更という重要な要素なので印鑑証明書の添付が必要。

不動産登記規則
申請書に記名押印を要しない場合)
第四十七条 令第十六条第一項の法務省令で定める場合は、次に掲げる場合とする。
一 委任による代理人が申請書に署名した場合
二 申請人又はその代表者若しくは代理人が署名した申請書について公証人又はこれに準ずる者の認証を受けた場合
三 申請人が次に掲げる者のいずれにも該当せず、かつ、当該申請人又はその代表者若しくは代理人が申請書に署名した場合(前号に掲げる場合を除く。)
イ 所有権の登記名義人(所有権に関する仮登記の登記名義人を含む。)であって、次に掲げる登記を申請するもの
(1) 当該登記名義人が登記義務者となる権利に関する登記(担保権(根抵当権及び根質権を除く。)の債務者に関する変更の登記及び更正の登記を除く。)

 

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