抵当権の変更【利息の特別登記】 | 不動産登記申請メモ不動産登記申請書式集

事例

抵当権者A、債務者B、債権額金1,000万円、利息年5%として登記されている抵当権(設定者B)の債務者であるBが平成25年5月5日から平成26年4月31日までの利息金50万円を延滞したので、A及びBが平成26年7月1日に利息の特別登記を申請する場合の申請。
※当該抵当権の目的となっている不動産にはAより後順位抵当権者Dがいるとする。

申請情報

登記の目的	◯番抵当権の利息の特別登記
原因日付	平成25年5月5日から平成26年4月31日までの利息延滞
延滞利息	金50万円
権利者	住所　A
義務者	住所　B
添付情報	・登記原因証明情報・登記識別情報(Bのもの) ・印鑑証明書(Bのもの) ・代理権限証明情報(A・Bからの委任状）・承諾を証する情報(Dの承諾書)
課税価格	金50万円
登録免許税	金2000円

備考

登記の目的

【◯番抵当権の利息の特別登記】
※◯番抵当権～の要領で順位番号で特定する。
※不動産登記法66条の適用を受ける場合には、登記上の利害関係人の承諾を得ていれば付記登記、承諾を得られなければ主登記で実行される。利息の特別登記は変更登記の一種として扱われるので不動産登記法66上の適用を受ける。

不動産登記法
（権利の変更の登記又は更正の登記）
第六十六条　権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者（権利の変更の登記又は更正の登記につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。

原因日付

【平成25年5月5日から平成26年4月31日までの利息延滞】
※債務者と設定者が同一の場合には【年月日から年月日までの利息延滞】
債務者と設定者が異なる場合には【年月日から年月日までの利息の担保契約】として提供する。

これは、債務者と設定者が同一の場合には債務者が利息の支払いを怠ったことにより抵当権者は当然に利息の特別登記の請求権を取得するが、債務者と設定者が異なる場合(いわゆる物上保証)の場合には抵当権者と物上保証人との間で、抵当権により担保される金額が増加することについての新たな物上保証契約が必要になるため。その場合でも新たな物上保証の契約日付については提供しなくてもよいとされている。

延滞利息

【金50万円】
※延滞利息の金額を提供する。
※利息の特別登記は変更登記の一種として扱われるが、変更後の事項として提供するのではないことに注意。

権利者

【住所　A】
※登記権利者は抵当権者

義務者

【住所　B】
※登記義務者は抵当権設定者

添付情報

・登記原因証明情報
・登記識別情報
・印鑑証明情報
・代理権限証明情報
・承諾を証する情報
※権利の変更の登記は不動産登記法66条により、登記上の利害関係人の承諾があれば付記登記、なければ主登記で実行される。利息の特別登記は変更登記の一種として扱われるので不動産登記法66上の適用を受ける。

（権利の変更の登記又は更正の登記）

第六十六条　権利の変更の登記又は更正の登記は、登記上の利害関係を有する第三者（権利の変更の登記又は更正の登記につき利害関係を有する抵当証券の所持人又は裏書人を含む。以下この条において同じ。）の承諾がある場合及び当該第三者がない場合に限り、付記登記によってすることができる。

課税価格

【金50万円】
※延滞利息として登記する金額が課税価格となる。

登録免許税

【金2000円】
※利息の特別登記は変更登記の一種として扱われるが、延滞利息として登記する金額が課税価格となり、登録免許税は課税価格に1000分の4を乗じた金額となる。

利息の特別登記

利息の特別登記とは

民法375条本文により、抵当権者は利息その他の請求権を有するときは満期となった最後の2年分についてのみ抵当権を行使し優先弁済を受けることができるが、同条の但し書きにより最後の2年分より前の利息や損害金についても満期となっと後に特別の登記をしたときはその登記の時から抵当権により優先弁済を受けることができる。

（抵当権の被担保債権の範囲）

第三百七十五条　抵当権者は、利息その他の定期金を請求する権利を有するときは、その満期となった最後の二年分についてのみ、その抵当権を行使することができる。ただし、それ以前の定期金についても、満期後に特別の登記をしたときは、その登記の時からその抵当権を行使することを妨げない。
２　前項の規定は、抵当権者が債務の不履行によって生じた損害の賠償を請求する権利を有する場合におけるその最後の二年分についても適用する。ただし、利息その他の定期金と通算して二年分を超えることができない。

利息の特別登記と利息の元本組入れ

利息の特別登記は発生した利息を抵当権で担保するだけであり、その利息を元本として加算するわけではない。
対して利息の元本組入れは発生した利息が元本に加算されることによって元本が増加する。その増加した元本に対しても利息が発生していく(いわゆる重利)ので債務者や設定者からすると利息の元本組入れよりは利息の特別登記のほうが良い。

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